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刘希模 京城地产航母的舵手
添加时间 : 2012/4/6 11:50:14
  来源 : 新华网
 
    稳健务实,不追求急速冒进,不仅是刘希模的性格写照,也是首开的企业气质。 本报记者 邸晋军 摄

  作为北京首开集团董事长,刘希模,这位北京本土最大房企的掌舵者,却保持着谦逊低调的作风。由于很少在媒体灯光之下露面,这位大佬甚至有时被记者认错。

  从16岁开始当兵,13年的基建工程兵生涯,无论修路铺桥建工厂样样干过,军旅生活让刘希模和建筑结下不解之缘。

  而自天鸿集团到履新首开,刘希模一系列的管理运作均显得务实而娴熟,不但顺利实现城开和天鸿两大企业合并重组、主营业务上市、股份定向增发三大跨越,且在坐稳北京主战场之余,先行布局全国,筹谋跨越之举。

  不独如此,刘希模率先提出“责任地产”理念。在他的身体力行之下,首开大规模地参与了康居工程、城市危改、经济适用房、限价房的建设。在股东利益与国企定位之中觅得平衡架构,种种努力,无不彰显其国企“领头羊”的风范。

  合理定价理性拿地

  “我们现在是现金为王。”在楼市寒冬之下,刘希模坦言企业做到现在这个规模,扩张速度可以放慢一点,资金绝对不能出问题。因此,首开下一步的策略,首先要保证足够稳定安全的现金流。目前,首开股份[7.84 -1.63% 研报]通过信托产品“补血”已达数十亿元。

  而在首开主战场——北京市场上,首开不少项目均告热销,如首开·国风美堂以4.79亿元销售业绩傲居10月份新入市住宅项目销售冠军。刘希模认为,首开存货压力并不大,存量房按现行销售速度,八九个月即可基本售罄。

  “我们提倡合理定价,不定高价。”刘希模说,即使降价不仅考虑现在的利润空间,而是必须考虑政府下一步推地方式。比如一些项目是3年前拿的地,地价较低因此有降价空间。但是如果简单把项目一卖了之,则很难做出下一步判断。

  对于当下萧条的市场,刘希模坦言并未做刻意准备,因为首开一直都不追求急速冒进,即使在扩张拿地时,也始终保持理性状态。在他看来,宏观调控后,地方政府逐渐接受新发展模式的挑战。一方面地方政府在合理控制地价,另一方面首开在买地时,也尽量和地方政府进行沟通,并对土地效益、产品定位等基本面作出判断后再去拿地。

  坚持“走出去”战略

  自2007年底,首开集团借壳天鸿宝业实现整体上市以后,首开借助资本市场从京津两地扩展到了华东、华南地区。目前,首开已完成对京外14个城市的布局。

  “东北的哈尔滨和长春等城市,首开也尝试进入,但对市场没把握好,最终没去。”刘希模说。在长三角、环渤海以及南方沿海的厦门、福州、内陆的太原、重庆、贵阳等城市布局都达到一定规模。对于已经进去的城市要持续深耕,并辐射到周边的城市。

  按照上市公司的5年规划,企业必须按照自己的管理能力以及资金回炉速度制定扩张计划。刘希模表示首开对于异地扩张会慎重选择,因为要进入一个新的城市,必须付出较大成本,包括和当地地方政府建立关系、人才招聘、市场的调研等。

  而对于首开新进入的城市,刘希模表示在当地首次运作的项目要达到一定规模,比如60万平米以上,保证形成规模站稳脚跟。据了解,10月太原首开·国风上观实现开盘热销,其是首开股份在太原的第一个百万平方米大型综合住宅社区。

    改制后的转型难题

  在首开集团顺利完成“瘦身、转型、强体”的战略后,作为掌舵者,刘希模现在最关心的问题是,如何引领公司进行思想和管理的市场化转型。从此前国企合并,到上市并建立起现代企业制度后,刘希模希望首开向市场化全力转型。

  2005年12月10日,北京城开集团与北京天鸿集团合并组建为首开集团。当时遗留问题相当多,直到今日问题还未结算完成。而合并之初,旗下大小企业多达280家,经过六年的改革重组,目前还有180家企业,改制分流了3000多员工。

  当过兵的刘希模能吃苦,而又耐心细腻。谈及两个企业改制重组的艰辛,刘希模觉得,如何把两个企业的管理理念以及团队感情融合在一起,是当时的大难题。他希望通过转型,平衡各方利益,把团队员工的精神面貌和收入都拉上一个台阶。

  无论是改制重组,还是未来发展,刘希模始终贯彻“责任地产”的理念。他希望首开能实实在在地对股东、员工和业主负责。虽然作为上市公司,应尽可能多做高利润的商品房。而作为国企,在不亏损的前提下,首开必须多做低利润的保障房。

  刘希模曾亲自去万科研究所参观住宅建筑标准化成果,对于万科布局合理小户型推广,他认为这将是今后发展的方向之一。而对于龙湖先做环境再做住宅的开发理念,刘希模也颇为赞赏。在他看来,顺应潮流、做好产品即是践行社会责任,是为百姓、员工和股东谋福祉。

  - 对话大佬

  明年限购放松可能性很小

  新京报:如何看待目前调控成果及开发商销售压力?

  刘希模:现在市场还是向中央调控的方向在走,站在这个角度看,市场应该是在走向健康。但是从开发商的角度看,确实压力很大,一方面某些地方房价已经往下走了,但购房者还是持续观望,所以一些地方销售不畅。另一个是现在的宏观金融政策,还是在收紧的状态,总体金融的闸门还没有实际放开。明年感觉还是压力很大。

  新京报:目前中小企业普遍面临资金链紧张、融资成本大的难题,而今年关于限购政策放松的传言也不时出现,你觉得明年调控政策及货币政策是否会做出微调?

  刘希模:房地产政策,比如限购等政策放松的可能性很小。但估计明年货币政策会有所松动,因为如果继续下去,中小企业可能会更加困难。实际上社会资金涌进融资领域的有很多,一些私营的融资机构的资金成本将近20%,这对中央的宏观经济政策不是一个好的现象。

  新京报:首开作为保障房大户,有多年保障房建设经验,未来国企与民企如何在保障房上实现盈利?

  刘希模:保障房确实利润空间比较小,但国企必须承担更多责任。同时,目前情况下做保障房在融资方面相对较有优势。首开的保障房主要集中在北京,在保障房运作上,主要有两个经验,一是周转快,二是发现内部漏洞就马上堵住,做得好的项目利润有5%到8%。

  民企在保障房上做的更好。我们和民企合作保障房项目,把项目交给民企管理,都运作得非常好,成本也控制得较低。因为民企算得很精明的,比如100块钱里面他们知道有45块是自己的,所以管得很死。在这点上,国企很难做到,但必须好好学。


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